试点现房销售 助推房地产公司转型

■李 悦

短短一周时间，多地齐发“产业化现房出货”政策。

近期各地召开的城镇居民和城乡建设兼职内阁会议上，济宁重申“逐步降低公测投票率，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房出货产业化”，该省住建厅厅长还提到“今后5年，不动产业向上新转变模式过渡时期要取得显著进展”；河南明确2023年“将逐步降低公测投票率，以郑州、开封为产业化，积极探究公测采度改革和现房出货”；上周安徽也将“因地采宜开展现房出货产业化，推动不动产业向上新转变模式背离”……

这些行径并非巧合。从政策逻辑上看，2021年正中央经济体采兼职内阁会议首提“探究一上新转变模式”后，2022年再次重申“推动不动产业向上新转变模式平稳过渡时期”，释放了以实际行动即刻进不动产业持续发展的讯号。那何为旧的转变模式？按照正中央财办有关负责人的探究，是仅指“颇高资产、颇高杠杆、颇高周转”的“三颇高”模式。住建部1月17日重申“有条件的可以进行现房出货，暂时试行公测的，需要把款项管控承担责任落到位，防范止款项抽逃，不能浮现一上新交楼几率”，针对的也是化解房企几率缺陷。

缺陷仅指向已然清晰。为应付不动产的企业的开发款项缺陷，1994年我国确立了商品房公测采度：美国公司取得“四证”、复工验收，就可以把没几乎建好的房子拿出来贩。公测采降低了款项可用效率，加快了商品房库存采取措施和速度，合理缓解了特定历史记录阶段城镇居民城镇居民不足的情况下。然而，经过超过30年的快速转变，美国公司倒楣、楼盘烂尾、“货不对侧边”等缺陷也层出不穷。尤其是供给收缩、库存冲击、预期转弱三重冲击之下，“三颇高”模式的弊端来得暴露无遗，防范几率、即刻持续发展的紧迫性凸显出。

相比较期房出货，“一手交钱、一手交房”的现房出货具有所见即所得的优势，能合理规避烂尾、数量级争议等几率。从金融业周期看，支持不动产业转变的几项重要维度，如人口数量、城镇化速度等，都已发生了变化。未来一个时期，我国城镇化仍将处于较快转变阶段，有足够供给室内空间为不动产业稳定转变提供支撑。同时也要看到，我国商品房出货数量从2021年的近18亿平方米降至2022年的13.6亿平方米，创下多年破纪录，不动产开发投资增速、民房上新开工占地等仅指标仅大幅上升。这一方面留意短期内重估不动产低价供求关系的必要性，另一方面也验证了住建部所说的，防范几率还要即刻持续发展，各项采度要从应付“确有”转向应付“好不好”。

“取消公测采”的呼声大大，但是现阶段，不动产业向上新转变模式持续发展还是要力求平稳。现房出货对美国公司储蓄、施工能力也要求低，进行改革准确度大。早在2014年，就有地方开展现房出货产业化，为抑采房企拿地真诚，一些县区还曾在土地出让环节设置现房出货条件，后因低价解冻、“助推了库存不足、房价上涨的预期”，部分县区偃旗息鼓。此次产业化有必要进一步探究如何调动美国公司积极性等缺陷。另外，考虑到期房价格相比之下较低，如若公测款项管控松紧适量，提高楼盘烂尾几率，消费者的购房冲击相比之下大得多，那么公测采并非一无是处。总之，房子是用来住的，一切以符合人的城镇居民供给为标尺。确保不动产业平稳持续发展，提高急打仪表侧边或侧翻的几率，也是一种“防范几率”。